克而瑞数据显示，2025年商品房成交面积预估8.9亿平米琼海pvc排水管专用胶水，已回落至2009年水平；商品住宅成交7.4亿平米，回到2007年水平；商品房成交金额8.4万亿元，相当于2015年规模，全国房地产开发投资82788亿元，同比下降17.2。

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从规模到价格，市场被实实在在挤压多年，为普通住宅贬值埋下伏笔。

尽管2025年12月后政策集中发力，中央经济工作会议将“稳定房地产市场”放在突出位置，北京、上海等核心城市松绑限购、优化房贷，带动局部成交量回升，但全国市场远未达到“暴涨”程度，反而呈现鲜明分化：核心城市核心资产坚挺，普通住宅加速贬值。

当下市场有两个核心趋势，直接决定未来18个月房价走向。个是住宅豪宅化，新房市场中，小面积、低总价刚需房加速收缩，取而代之的是大面积、豪华装修、总价的新房。

这趋势背后，既有政策引，也有需求支撑：2026年房地产发展聚焦城市群和都市圈，“十五五”期间35-64岁群体将增加约3000万人，支撑年均6-8亿平米住宅成交，且这些需求度集中在线及核心二线城市的优质产品上。

各省新出台的住宅规范，在加速这趋势。

去年以来，江西、福建、圳、天津等多地密集出四代住宅设计规范，对层、采光、飘窗台进等提出要求。以河北为例，阳台进从2米放宽至2.4米，面积可占套内面积20，比开发商当年偷面积的比例还；复式产品挑空赠送达总面积30。

未来上市的房子，即便同价琼海pvc排水管专用胶水，面积和设计对现有住房也是降维击。

这并非个例，全国两会期间，住建部透露，新修订的全国住宅规范将层提至不低于3米，旨在造“好房子”。这已是2025年N次强调该概念，与中指测的“好城市+好房子仍有结构机会”度契。

二个趋势是新地块溢价竞拍。2月底，杭州出3块宅地，平均溢价率45.6，其中块被华润置地以26.18亿元竞得，楼面价5万元/平米，溢价率72.48，远8成杭州在售二手房价格。成都同期宅地出让溢价率也30。

有人认为溢价源于区位优势，但地背后，实则是土地供给向市场传递的产品向——没人会在二环地后期待50平米小户型入市，这正是市场分化的本质。

都市圈核心城市核心地段，凭借经济、产业和公共资源优势，吸引人口持续流入，对房地产形成强支撑；而三四线城市因库存、人口流出，面临巨大债务和财政压力，部分城市已停止住宅用地供应，短期内暴涨望。

当下二手房的现状，就像我们手握诺基亚，而大量iPhone已进入生产线——2025年百城二手住宅价格累计下跌8.36，自2021年10月以来调整四年，下半年跌幅进步扩大，这正是普通二手房的真实写照。但并非所有住宅都会沦为“诺基亚”，稀缺豪宅能走出立行情。

全国房价的6个城市——、上、北、广、杭、厦，都有顶豪标杆：北京万柳书院、上海汤臣品、圳圳湾号、广州侨鑫汇悦台、厦门帝景苑。

它们能穿越周期，既因稀缺，也契核心城市核心资产的结构修复趋势，正如上海2026年季度靠端产品撑住均价，成为线城市中唯同比、环比双涨的城市。

万柳书院紧邻清华、北大等核心资源，注定只为少数人所有；汤臣品开盘近20年，凭“上海滩豪宅”心智和物业费琼海pvc排水管专用胶水，依旧稳居顶豪行列；圳湾号、侨鑫汇悦台分别成为互联网、上市公司圈层的社交名片，持续吸引资金入手。

厦门帝景苑是逆天，占据岛内黄金位置，以重钢结构、墙柱设计实现私人定制，层楼中楼可装18米长、1.5米泳池，被定义为六代住宅，成为东南区域豪宅中坚。

这些豪宅本质是圈层载体，PVC管道管件粘结胶圈内门当户对、资源交换，即便有人退出，也有新晋富豪接盘。因此，豪宅价格远比普通住宅坚挺，且业主有实力保养，寿命持久。

普通住宅加速贬值的另个原因，是未来10年将加速衰老。

这源于房地产周转时代：2008年万科提出“5986”原则，碧桂园后续升为“4568”模式，压缩开发周期、追求速度，致房屋质量堪忧。规范要求房屋寿命至少50年，但多数楼盘不到10年就问题频出。

值得警惕的是，2008至2021年13年间建成的房屋，占现有存量房总面积的55。即便按20年质量周期计，2028年起这些房屋质量问题将集中爆发，目前已有不少建成不到10年的小区，水电管网、电梯、外立面等问题频发。

尤其是层、层，维修基金短缺、业主意见难统，难以及时修缮，终会沦为降价也人接盘的“贫民窟”。

质量危机也与预售模式相关：帝景苑等豪宅可盖10年再现房销售，而普通住宅多在果图、地基阶段就预售，即便货不对版，开发商也因房价上涨需担责，这类“带病房”持续入市，加剧普通住宅贬值风险。为此，去年8月国出房屋保险和住宅养老金制度，应对潜在质量潮。

当下存量房的现状的是，边是“iPhone”好房子即将入市，边是“诺基亚”普通住宅加速衰老，还叠加行业债务风险——截至2025年10月，21出险房企完成债务重组，累计化债1.2万亿元，但万科等大型房企仍有违约风险，影响市场信心。

这致有能力的人会提前出普通房产，重新配置进入好房子市场，即便买不起六代顶豪，也能入手四代住宅；这类住宅虽难传承百年，但有保险和养老金制度加持，再加上业主资金实力，可延缓衰老。

而没能力进入好房子市场的人，未来大概率会随着老破小、层沦为危房，进入保障房市场——这与中央“鼓励收购存量商品房用于保障房”的部署致，也类似新加坡“祖屋保民生、豪宅供交易”的逻辑。

手上有多套房，尤其是多套层住宅的，尽快出手。现在囤房，就像90年代囤BB机。大摩、瑞银等海外机构预测，2026年新房价格仍有2~3惯下跌，全国暴涨缺乏支撑——2024年常住人口城镇化率67，户籍城镇化率不足50，新增刚需收缩；城镇人均住房40平米，结构过剩常态，二手房价格较点回撤约39，泡沫已大幅挤压。

有人说政策要求止跌回稳，不会再跌，但止跌逻辑并非普涨：套5000万的六代豪宅，交易体量抵20套250万普通住宅，好房子得房率120、装修上档次，涨价20情理。就像诺基亚时代3000元已是顶手机，智能机时代旗舰机多5000元，行业迭代后价格止跌反升。

房地产已告别闭眼赚钱的年代，当下“新行情”是核心城市核心资产的结构修复，而非全民狂欢。顶层逻辑是通过创造新需求实现止跌，就像手机大厂每年旗舰机，住宅迭代虽不频繁，但新理念终将淘汰旧住宅。

跟不上迭代的房子，注定被淘汰，旧手机的残值，就是普通住宅未来的写照。

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